Jogcímbiztosítás ingatlanberuházásokhoz

Magyarországon többek közt a jogszabályok hiányossága, a hatósági és bírósági eljárások elhúzódása, az előírások pontatlan követése számos jogi kockázatot rejthet különösen az ingatlanfejlesztőknek, illetve közvetve az őket finanszírozó bankoknak. Az ilyen típusú kockázatok csökkentésében nyújthat segítséget a tulajdonjog- és jelzálogjog-biztosítás.

Eredetileg az Egyesült Államokból vándorolt át Európába a „title insurance”, azaz jogcímbiztosítás vagy érthetőbben tulajdonjog- és jelzálogjog-biztosítás, mint az ingatlan tranzakciókhoz kapcsolódó szolgáltatás. Magyarországon elsősorban azon beruházóknak, illetve nagyobb értékű ingatlant vásárlóknak érdemes elgondolkodni ezen a szolgáltatáson, akik egy sima, könnyen átlátható adásvételnél komplexebb szerződési környezetben szereznek tulajdont, vagy épp jogot egy fejlesztésre. Ilyenkor tipikus tulajdonjog-biztosítási szolgáltatás például a már széljegyre került tulajdonos biztosítása, amíg a bejegyzés nem válik véglegessé, különösen, ha harmadik személy által egyéb jogok bejegyzésére irányuló kérelmek is benyújtásra kerültek a földhivatalhoz. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés problémamentességében érdekelt a beruházást finanszírozó hitelintézet is, aki az új tulajdonossal együtt szintén veszteséget szenvedhet, amennyiben a tulajdonszerzés nem rendben történik meg, hiszen elveszítheti az ingatlanfedezetet a folyósított kölcsön mögül.

Egy másik konkrét példa a fővárosból, amikor egy 50 éves koncessziót biztosított be a beruházó, többek között attól tartva, hogy amennyiben a használati jogi keletkeztetésére vonatkozó megállapodás bármely okból kifolyólag érvénytelennek minősül, akkor elveszítheti a beruházásba fektetett pénzét.

Ugyancsak élő példa a tulajdonjog-biztosítás alkalmazásának lehetőségére a lezárt közbeszerzési eljárás, amikor a nyertes attól tart, hogy valaki meg fogja támadni az eredményt, és sikerrel kéri annak érvénytelenítését. A biztosítás tárgya lehet továbbá egy bírósági eljárás is, ahol példának okáért valamilyen szervezet vagy magánszemély megtámadja az építési engedélyt, így bizonytalanná válik a beruházás folytatása, amelyből a fejlesztőnek vesztesége keletkezik. Az eladó által esetleg részlegesen vállalt vagy korlátozottan érvényesíthető szavatosság szintén kiegészíthető a biztosítással, és még folytathatnánk a lefedhető kockázatok sorát.

Andrew Jackson a First Title Biztosító magyarországi leányának ügyvezetője elmondta, a biztosítás megkötése úgy történik, hogy az ügyfél pontosan meghatározza azokat a kockázati tényezőket, melyek veszélyeztethetik egy adott jogügylet eredeti szándék szerinti végleges megvalósulását. Szintén az ügyfélnek kell meghatároznia, hogy milyen kárértékre kíván biztosítást kötni. A biztosítás igénybevételét, a fedezeti kört és a minimális biztosítási összeget ugyanakkor nem egyszer a finanszírozó bank írja elő a beruházónak, feltételként kötve a projektkölcsön folyósításához. Ezt követően a biztosító megvizsgálja a jogügylethez elkészített, úgynevezett jogi átvilágítást (due diligence). Amennyiben nem készült ilyen, vagy nem elég részletes az átadott anyag, akkor a biztosító kéri annak elkészítését, kiegészítését. Fontos megemlíteni, hogy az átvilágítás mindig az ügyfél költségén történik.

Ezt követően a biztosító pontosan meghatározza, hogy mely kockázatokra köt biztosítást – természetesen igazodva az ügyfél és bankja elvárásaihoz. A jogügyletet, illetve a szerződést, tehát a biztosító alaposan áttanulmányozza és konkrétan meghatározza, milyen eseményeknek kell ahhoz bekövetkeznie, hogy az ügyfél jogosulttá váljon a kártérítésre. Kár esetén a biztosító nemcsak a tényleges veszteséget téríti meg ügyfelének, hanem minden jogi költséget vállal, amely a biztosított jogának helyreállítása érdekében felmerül. A biztosítási díj, a felvállalt kockázat nagyságától függően jellemzően a biztosított összeg 2 és 7 ezreléke között változik, és csak egyszer fizetendő függetlenül attól, hogy a biztosított tulajdonjoga vagy jelzálogjoga több éven át fennállhat.
Nagyon leegyszerűsítve, tehát a tulajdonjog- és jelzálogjog-biztosítás biztosítékot nyújt annak érdekében, hogy a beruházó és finanszírozó bankja a számukra ismert (pl. az ingatlan-nyilvántartásban széljegyen szereplő használati jog) vagy ismeretlen (pl. csalás, hamisítás, érvénytelen képviselet) kockázatokból eredő károktól megvédje magát. Ezzel a fejlesztő finanszírozói és ügyfelei felé is garanciát tud felmutatni arra, hogy még egy nem várt ”jogi manőver” sem okozhat nekik anyagi hátrányt.

Andrew Jackson kifejtette, Magyarországon még viszonylag ismeretlen a szolgáltatás, kevesen ismerik fel azokat a kockázatokat, amelyek a biztosítóhoz kiszervezhetőek lennének. Ugyanakkor több olyan eset ismert, amelynél tulajdonjog-biztosítással elkerülhető lett volna a tulajdonos vesztesége. Egy-egy biztosítási ügylet megkötésénél az előzetes egyeztetés rendkívül fontos, hiszen a rosszul előkészített, bizonytalan jogi alapokon nyugvó ügyleteket kizárják a biztosítási körből.

Cikkajánló:

$$1574$$

$$1573$$

$$1572$$